酒店公寓投资成亮点昆山酒店公寓探秘

昆山地产网 http://www.kunshan0512.com 把购房者的需求放在第一位 2009-6-19

近年来，随着昆山经济的发展，大量外来人口的进入，昆山房地产业蓬勃兴起，作为新的理财产品酒店公寓呈遍地开花之势。对小户型的酒店公寓来说，由于总价低，更具有投资以及自由居住价值。

目前，昆山在售的酒店公寓，大都靠近日趋成熟的商圈和交通大道。领御、鹿城一品位居昆山市中心区域，而优秀则位居北门路繁华商圈，衡山城则紧紧靠近沪宁和京沪高铁站台。这些时尚、新颖、精装修公寓，为追求完美生活的年轻和投资客青睐。它们的出现使之很快成为了楼市的亮点，给购房者带来了全新的投资理念和置业方式。

昆山酒店公寓现状

酒店公寓价格高于普通住宅

近期位居昆山绝版地段的领御开盘，再次掀起了投资酒店公寓的热潮，由于领御处于黄金地段、周边配套完善、加上5星级酒店的服务，从而吸引了众多购房客户前来投资。据该项目工作人员称，酒店公寓的面积在40-50平方米之间，既有住宅特点，又能提供星级酒店的服务，普通住宅交钥匙时，给客户的是毛坯房，而酒店式公寓是经过精装修的，入住后，就能享受星级酒店服务。

酒店公寓精装修及高标准的服务决定了酒店公寓的房价比普通住宅要高，据了解，领御酒店公寓的均价高达10000元/平方米左右。同时记者也走访了昆山其它酒店公寓如同样是位于昆山市中心绝版地段的鹿城一品，其均价也在8200元/平方米。即使是离市区稍为微偏远的区域，如城南的衡山城酒店公寓、城北的优秀、祥和花园、城西的凯迪城均价也在6500元/平方米之间，这些酒店公寓承诺的都是以精装修为主，提供统一的家具等配套设施。

上海人、昆山本地人投资居多

那么对于这么高的房价，会有人买吗？记者也随即走访了目前热卖的几家酒店公寓，在鹿城一品售楼中心该工作人员介绍。“购买酒店式公寓的人挺多的，我们公司45平方米的左右的公寓非常受欢迎，这些购买酒店公寓的客户，多是用于投资，由于酒店公寓投资风险小、回报丰厚、只要选择了合适的地段，投资前景好于普通住宅。”记者发现，在购买酒店公寓人群中大多是昆山收入较高的白领人士。除此之外，也有相当数量的上海投资客户前来购买。

在优秀酒店公寓的售楼中心，预购买一套40平方米酒店式公寓的张先生称，他来自上海，由于看中昆山房地产市场发展前景，因此打算购买一套小户型用来投资，购买前已经对昆山的酒店公寓认真的研究过了，优秀的位置不错，位居北门路商业圈，北门路现在被称为昆山的人民路，未来升值潜力是不可估量的。如果按照6900元/平方米的价格算外，我购买一套40平方米的酒店式公寓30万不到，按每个月2000元的租金来计算，1年之内，我能得到近10%的投资回报。”据张先生介绍，有不少上海人前来昆山投资酒店公寓。

远离“伪”酒店公寓

随着昆山房产业的发展迅速，昆山的酒店公寓市场出现鱼龙混杂的局面，很多号称酒店式公寓的楼盘，实际上缺乏酒店公寓应有的软硬件，要不地理比较偏远，要不集办公、住家等于一体，还有一些只是以部分酒店式的物业管理提升社区品质。从而违背了酒店公寓最基本的要素。这些酒店公寓打着酒店旗号的伪酒店公寓混淆了市场概念。

业内人士称：酒店公寓应有严格的定义：“首先，明确是公寓而非酒店；其次，各方面配套和装修标准应达到酒店标准的高端产品，具备酒店公寓的核心要素：核心地段、成熟配套、拔尖产品等。”

随着一些较为专业的酒店式公寓纷纷登入昆山，也使酒店公寓式的概念清晰和规范，昆山保昆房产开发公司董事长张斌说：“领御酒店公寓针对是商旅人士，因此地段选在了交通便利，配套齐全的市中心；其次，配置上领御采用了国际统一标准，与五星级酒店配置相当，领御的出现填补了昆山中长期高端租赁市场空白。”

贴心提示

投资酒店公寓要多方考察

尽管酒店式公寓成为市场新宠，但是投资者在选择物业时仍然要谨慎。

其一是酒店式公寓的养房成本不低。这些普遍位于城市黄金地段的商业型物业，一般都有不低的物业管理费。如地处城北地段的优秀，其物管费为2.60元/平方米/月；而领御物管费为4.0元/平方米/月。这些高昂的物管费意味着：假如在一段时间内无法成功出租，房东要承担的养房成本是不低的。

其二，酒店式公寓虽然有较高的投资回报率，但是这个回报率还是有限的。一般酒店式公寓的售价要比普通住宅高，但是在租赁市场上，四五十平方米的公寓，“面积摆在那里，租价再高也不可能超过精装修大户型。”一位二手房业内人士评价道。 “住酒店式公寓的还是以外地的中层管理人员为多，因此租金价格基本稳定在目前的水平段上，要往上突破可能有困难。”

再次，随着越来越多的酒店式公寓投放市场，一些在配套和品质管理上更突出的新项目将会对市场上的老项目形成强烈冲击，尤其是那些在地段、配套、品质、管理、装修、车位等方面有欠缺的项目，租赁回报可能存在较高风险。因此投资者在下单时，应该避免那些空置期较长、出租率不高、频繁更换租客的项目，而选择商务气氛较浓及周边交通、生活配套成熟的区域，从而最大限度地规避风险。

相关链接：酒店式公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的 “临时住宅”。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务，又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。