商务居住出租转让昆山酒店公寓成投资亮点

昆山地产网 http://www.kunshan0512.com 把购房者的需求放在第一位 2009-7-10

且看，现下昆山成熟的酒店公寓8家，早已售罄，租赁生意兴旺，平均出租率达7、8成；在售12家，家家吸聚人气，有的甚至出现排队抢购的景象，以领御酒店公寓为例，开盘两周就售出142套；在建4家，也信心十足，正紧锣密鼓施工之中。

酒店公寓精装修及高标准的服务，决定了酒店公寓的房价比普通住宅要高。据了解，领御酒店公寓的均价高达10000元/平方米左右。同样是位于昆山市中心绝版地段的鹿城一品，其均价也在8200元/平方米。

这么高的房价，会有人买吗？鹿城一品售楼中心工作人员向记者介绍：“购买酒店式公寓的人挺多的，我们公司45平方米的左右的公寓非常受欢迎。由于投资风险小、回报丰厚，只要地段合适，投资前景好于普通住宅。”记者发现，购买酒店公寓的人群，大多是昆山收入较高的白领人士，也有相当数量的上海投资客。

何谓酒店式公寓？

酒店式公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，既有酒店的性质，又相当于个人的 “临时住宅”。购买者拥有单元产权，由专门管理公司进行统一上门管理，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务，又拥有私人公寓私密性和个性化生活风格的综合性物业。

我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资“两大功效。因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

近年来，随着昆山经济的发展，作为新的理财产品，酒店公寓如雨后春笋般迅速崛起。其中小户型的酒店公寓，由于总价低，更具有投资以及自由居住价值。

早期开发——舒适紧凑标房型

早前昆山市场上小户型酒店式公寓，多数是作为规模化小区开发的附属产品，如吉田酒店公寓、雍景湾酒店公寓、东方丽池酒店公寓等；也有部分单独建设的酒店式公寓，如腾龙阁、泊仕楼等。这类物业单套建筑面积在50平方米左右，相当于普通酒店的一个标准间，一般是一房、一厅、一厨、一卫，结构紧凑，在内在装修的基础上均配备有沙发、床、电视等，另有部分还配备有冰箱、洗衣机等家具。

从出租价格来看：雍景湾酒店公寓、泊仕楼50平方米的酒店式公寓，月租金1500—1800元/套；而吉田国际、腾龙阁月租金则达到2000-2500元/套。目前该类物业出租率在80%左右。投资客的年回报率在6%-8%左右。

后起之秀——看重地段、服务、规范

随着一些较为专业的酒店式公寓纷纷进入昆山，使酒店公寓式的概念更加清晰和规范了。如新推出的领御、鹿城一品、优秀、衡山城、凯迪城等。它们大都靠近日趋成熟的商圈和交通大道。领御、鹿城一品位居昆山市中心区域，而优秀则位居北门路繁华商圈，衡山城则位居正在修建的沪宁和京沪高铁站台附近。它们的出现，给购房者带来了全新的投资理念和置业方式。

位居昆山绝版地段的领御开盘，近日再掀热潮。地处黄金地段，周边配套完善，加上5星级酒店的服务，吸引了众多投资购房客。同样是50平方米，在传统酒店中只是个标房，但领御独有的挑高复式户型，可以达到两房两厅的宽松格局。而10年的经营期，每年7%-8%的回报，更是备受追捧。

有市场需求——投资潜力大

从市场受众层面来看，客户群体庞大。酒店公寓不仅可以为住客提供定时提醒，预定机票、火车票以及家政服务等各种细微、周到的人性化服务，而且在规格、品质方面都高于普通商务公寓。目前，昆山酒店公寓租赁市场的需求客户主要集中于台企、外籍公司派出的高级员工、国内大型私企老板等高阶层人士，均以商务居住及安置家属为主，由公司支付高额的房租费用，租期一般为半年以上或更长。

从投入产出来看，据行业报告，酒店行业利润平均增长50%，而酒店式公寓的行业利润则提升到60%。统计显示,目前昆山的酒店公寓租金年收益率已经达到8％左右，比普通住宅、商务公寓、写字楼的租金收益率都要高。

投资须慎重——并非“旱涝保收”

尽管酒店式服务公寓具备投资优势，前景诱人，但业内专家指出，投资者在选择该类物业投资时，尚需未雨绸缪，慎重考虑以下三个要素：

1、地段——客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，是决定物业有没有稳定消费群的关键。“吉田国际酒店公寓”项目代理商“汇英达房地产咨询公司”郑总认为，酒店服务式公寓的生长环境应该在商圈里，成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有集聚效应。

2、服务——在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，服务是产品的附加值，服务的水平直接影响到经营状况。目前市场上缺乏专业的经营公司，整体经营水平不高，诚信度不够，导致效益下降。

3、价格——投资要看到风险，投入产出必须有相应的比值。看似“旱涝保收”的酒店式服务公寓，价格虚高亦会暗藏危机。有不少项目打着回报稳定的幌子，原本数千元的房屋却卖到了上万元，价格与价值严重背离，即使加上日后的回报，购买的房子也可能最终成为负资产。