访保昆房产公司董事长张斌：剖析酒店公寓在昆山市场前景

昆山地产网 http://www.kunshan0512.com 把购房者的需求放在第一位 2009-6-18

编者按：酒店式公寓多占据着城市的繁华地段，拥有国际标准化管理与服务，更具有居家的功能，深受中长期出差的商务人士追捧。作为一种新兴的物业，什么样的公寓才能成为真正意义上的酒店式公寓？酒店公寓在昆山未来的发展前景会怎样?本站记者独家采访了昆山保昆房产有限公司董事长：张斌

昆山保昆房产有限公司董事长：张斌

昆山地产网：非常感谢您能接受昆山地产网的采访，从领御开盘现场火爆的人气看出，该项目非常受购房者的推崇，能分析下领御项目较普通住宅产品的特性如何体现？

张董：领御它是一种商业地产，从房地产门类来说，房地产分为商业地产和住宅地产两大门类。目前商业地产是整个房地产中迅速成长的一支，在商业地产中酒店公寓属于收益性地产。购买酒店公寓的客户仅仅是产权的投资者，并不经营这个物业，而是把它委托给专业性的管理公司进行管理，每年获取稳定的回报。领御酒店公寓就是委托给上海帝高酒店进行运营管理，10年的经营期，每年回报在7%-8%的之间。这就是酒店公寓产品有别其它住宅产品最显著的特征。

昆山地产网：作为酒店公寓领御项目不论是从地段上，还是周边配套上来说都是不言而喻的，那么从酒店公寓的室内设计主要有哪些功能？

张董：酒店式公寓是一种投资性的产品，因此它的使用者和购房者是分离的。酒店公寓对投资人而言，其使用功能并不重要，对使用者来说，主要以商务人士为主。

就拿领御项目定位本身来说，它填补了昆山中长期高端租赁市场空白，在昆山一般商旅人士会选择住酒店，也有部分商旅人士对居住品质要求达到酒店公寓服务的客房标准，实际上在昆山是没有选择余地，这批客户只好零散地选择在较高档的住宅里，但目前昆山住宅与酒店公寓环境相比具有一定差距，领御的出现实际上就是填补这个空白。

在酒店的室内空间设计上，领御采用的是目前昆山酒店公寓缺乏的挑高复式户型，空间具有趣味性，功能更强大，同样是50平方米，在传统酒店中只是个标房，但领御户型可以达到两房两厅的宽松格局，楼下是会客厅、厨房、早餐厅，楼上是书房和主卧室。对于中长期的商旅人士来说是非常好的产品，它的性价比远远超出一般的星级酒店。

昆山地产网：酒店公寓这种新的理财产品对很多投资者来说还是一个比较陌生的领域，您能简单的介绍下这种新的理财产品的优势和特点？

张董：酒店公寓是一种收益性房产，跟住宅产品相比。从大政策环境上看，整个房地产市场已经发生了改变，以前十年，中国房地产投资主要是以住宅为主，但随着国家的宏观调控实施以及房地产发展到一个新的高度以后，这种投资方式收益将大打折扣。原因在这几个方面：

1、由于住宅类产品它的民生性、社会性很强，所以国家从宏观调控上特别注重调控住宅类房产的价格。但商业房产国家没有这方面抑制的政策措施，商业地产它是一个非刚性需求，也是一个非民生的需求，国家对商业房地产价格没有必要和动力进行限制，完全让它随着市场需求。

2、酒店公寓跟普通住宅的区别，酒店公寓是一种小面积、精装修、高服务的产品，这也是普通住宅所不具备的。普通住宅无法做到整体性，酒店公寓可以做到这一点。

3、从物业管理角度来看，一切房地产价值，很大一部分来源于它的管理，有效的高水平的服务，是它价值提升的一个重要因素，特别是租金的回报与服务是密切相关的。

4、酒店公寓是由专业的团队打理，在获取客源方面，我们可做营销活动，如果是单一投资人来说，是承担不起这个费用。同时普通住宅无法做到长期的稳定的经营，因为它没有团队，会出现长的淡租期，服务是不稳定的，这些都是酒店公寓可以弥补的。

昆山地产网：能分析下昆山目前酒店公寓的市场现状及前景吗？

张董：昆山目前的酒店公寓现状有其名无其实，大多是从营销需求上打着酒店公寓旗号，实际上缺乏酒店公寓应有的软硬件，比如地理方位上较偏远，这就违背了酒店公寓最基本的要素，酒店公寓应该在城市中心，繁华的地段；其次昆山打着酒店公寓的旗号的公寓，缺乏管理，比如有些酒店公寓允许自住、甚至允许办公，实际就变成了综合楼，这就无法对其实施管理。真正酒店公寓需要提供一个良好的环境，这就是昆山酒店公寓的现存状况。

基于这样的标准，昆山是缺乏真正意义上的酒店式公寓的，因此它的前景是非常广阔的。同时昆山不像上海那样有很多老旧街区便于改造，昆山这个城市比较新，城区繁华地段没有这种类似的地块。昆山城市特点决定了酒店公寓的稀缺性。从客户群体增长来说，作为一个外向型城市，虽然昆山目前受到经济危机冲击，但是由于昆山产业定位层次较高，实际已经率先走出这个影响，昆山很多大电子厂已经回到经济危机前的运营水平。昆山作为一个制造高地，其城市产业特征，决定了昆山的的集聚效应会越来越好，产业会越来越发达，层次会越来越高，商务人士也会越来越多。这就为酒店公寓产品提供了有力的支持因素。