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昆山地产网 http://www.kunshan0512.com 把购房者的需求放在第一位 2009-7-1

所有的人都在谈论中国楼市，包括我，就是在上周我还相模像样的在向开发商汇报我对下半年中国楼市的态势分析，什么四大态势与五大矛盾左右中国楼市发展，实话大家都是盲人摸象，因为中国楼市不是那个专家说了算的，他现在脆弱的惊人，一个楼的倒塌可能引起房地产原罪的清算，一个开发商的胡言乱语可能激起民愤沸腾，进而影响政府调控；一个地王在让地方政府暗暗窃喜财政收入大幅增加的同时，由此而引起的新一轮涨价潮让地方政府再次成为众矢之的。

谁能读懂中国楼市？谢国忠、郎咸平之流不能，任志强、潘石屹之流也不能，更别说什么那些什么教授之类的东西了。可是这不影响大家发表自己的看法，就像即使你只是摸到了大象的腿，但是不影响你认为大象长的就像一个柱子。作为个体的开发商，自己命运即被自己掌握着，也被别人影响着。如果你在这个时候认为地王不断诞生，汽油持续涨价是通货膨胀的标志的话，你大可可以尽量提价，尽快买地。如果你认为中国经济是“W”型发展的化，那你就需要小心谨慎，项目利润合理就卖，快卖比慢卖好。地价合理就拿，不为了拿地而拿地。

当我们都在雾里看花的时候，我们看不清花，也看不清别人，因为我们在影响别人的时候也被别人影响着，我们绝不是关键的一环，因此我们能做的就是看清自己。我可能看不清世界，但是只要知道我自己想要什么，是什么价值观就可以了。因此，我现在的操盘观就是我个人的价值观，体现在项目上就是：

1. 在销售上追求短促出击，每次减少开盘量，追求大于供的格局，价格按照开盘当日销售80%的比例制定。加快推盘节奏，只要每套房的看房客户达到我的经验值我就开盘，每次开盘价格都小幅上扬。

2. 绝不捂盘，能卖的全卖，本来没准备投入市场的，也建议开发商改变开发计划，就是一句话：能卖的全卖，能早卖的早卖。

3. 该涨就涨，但绝不贪婪；该降就降，绝不可惜；有的楼盘部分产品滞销，在别人涨价的时候，我会降价；有的楼盘在大家都抢的时候，我会提价，但绝不会成为标杆。总之追求合理的速度和大量的现金流的是我的目标。

4. 绝不建议开发商拿地王，尽管形势好，如果拿地的成本和周围的房产的售价一致，那就是将自己放在了悬崖边上，做企业不是赌博，不到万不得已绝不要让自己走到不是生就是死的选择题面前。