潘文大：楼市半年大考已过唱衰派可退场

昆山地产网 http://www.kunshan0512.com 把购房者的需求放在第一位 2009-7-2

时光如流水，转眼又是半年过去。饱经风雨，房价高低与房市兴衰始终争议不断的中国楼市，在过去的半年里，究竟发生了怎样的变化，其中又有哪些经验和教训值得汲取？在这即将过去的6月，我们在这里谨对上半年的楼市作一下简单的回顾和梳理，以便从中找出下半年正确前行的轨迹……

楼市骤然回暖，小阳春摇身一变成为大阳春

2009年年初，受全球金融危机影响，全国楼市基本处于寒冬状态，唯一的楼市热点集中在楼市何时回暖以及如何救市上。当一系列利好政策出台之后，三月小阳春使得全国楼市看到了一线曙光，房地产市场也渐渐走出寒冬，经过三、四月份的小幅震荡，楼市在五月开始全面复苏，成为名副其实的红五月，成交量也节节攀升，供不应求的市场状态开始延续。六月气候虽未入夏，但房地产市场却提前进入盛夏，其火热程度，堪称前所未有。

其实，在2008年年底一些人就预料到，过了2009年春节，房地产市场会明显发生逆转，会稳步回暖。但是，人们没有预料到的是，2009年上半年的楼市会有如此强劲的成交放量和价格飙涨。

这想象也跟绝大多数业内人士开了个大玩笑。

人们清楚记得，刚刚过去不久的2008年底，地产业降价“带头大哥”还在以一副先知的口气，口气坚定地告诫别人“不要对2009年抱有任何幻想”，一些在业内靠不负责任胡说八道的“专家”和“专业人士”也异口同声地对度过价跌量缩的地产“寒冬”大唱悲歌，并以他们“最乐观”的预期判定楼市复苏“至少一年”。更有别有用心者，连篇累牍罗列出没有任何根据、除了猜想还是猜想的“中国楼市崩盘前夜的12个猜想”，在这种舆论中，中国楼市似乎已经跌到了北极，除了无法抵挡的寒冷还是无法抵挡的寒冷。

然而，不出三个月，北京、成都、上海、武汉、沈阳等一二线城市的楼市再现抢房。“小阳春”一跃成为“大阳春”。

到了2009年4月，许多一些二线城市的楼市，期房日均成交量居然冲到2007年以来的最高峰值。尽管业内警告楼市尚未全面回暖，但5月部分楼盘价格仍飙涨至2007年底2008年初的最高位。

以沈阳为例。《沈阳日报》2009年6月29日报道，“6月28日晚，沈阳房交会组委会传出喜讯：历时五天的‘中国——沈阳2009夏季房地产展示交易会’圆满落下帷幕。展会实现房屋成交111.8万平方米，成交额40.4亿元。其中，商品住宅成交61.6万平方米，成交额24.9亿元；存量住宅成交50.2万平方米，成交额15.5亿元，成交面积、成交金额均创历届夏季房交会之最。至此，全市今年累计实现商品房销售593万平方米，销售额233亿元，比去年上半年分别增长6％和11％，比2003至2008年六年上半年商品房平均销售面积和销售额分别增长36%和56%，全面实现‘双过半’目标。”

“从2月份开始，全市房地产市场成交量逐月攀升，2、3、4、5月商品房销售面积同比分别增长2.5%、30.6%、8.9%和12.1%，截至6月28日已超过去年上半年销售总量的6%，市场呈现出健康繁荣的良好态势。”

当地媒体还公布，2009年上半年全市233亿元商品房销售款额中，外地购房者占10%以上，且这一比例还在逐渐增加。在刚刚闭幕的夏季房交会上，接待外埠观展看房百姓既达1500余人次，外地居民购房2339套。

不只新开发市场一枝独秀。

今年春季以来，沈阳市二手房的销量也表现得异乎寻常地强劲，尤其在年中的夏季房交会现场，表现得更为充分。

5天的夏季房交会现场，根本没有任何促销手段的二手房专区与新开发市场一样热潮涌动。夏季房交会自开幕以来，二手房交易展区一直人流如织，无论是自助交易展区、优惠认证处，还是中介公司的展板前，到处人头攒动。在二手房优惠政策认证处前，每天都排着长队，有的市民干脆坐在地毯上填写相关表格。

房交会结束的前两天，正逢双休日，二手房交易更是异常火爆。组委会预先设置的自助交易区根本不够用，许多出售二手房的市民干脆把房产信息密密麻麻地粘贴到水泥地面上。

“好房子根本不愁卖”，是今年中介机构普遍的感受。青年公园附近的地王国际花园，由于近傍好学区、地处好环境，虽然价位高出普通小区一大截，但该小区的二手房只要一登记，很快就会被买走。

据了解，沈阳的房地产市场之所以出现这种久违的新局面，是和市房产局创新工作思路，组织了一系列促进市场繁荣活跃的活动有关。

促进市场繁荣活跃的系列之一是成功举办了春、夏两届大型房地产交易展示会；系列之二是在三月份和五月份分别组织了百姓购房周和首届“红五月”百姓购房节活动，采取“面对面”、“零距离”办会模式，直接组织百姓实地看房选房；系列之三是五月下旬开展了赴沈阳经济区城市巡展活动；系列之四是创新交易模式，适时推出了“押旧房买新房”活动；系列之五是以现代化网络技术为平台，推出了“网上房交会”，打造永不落幕的房交会；系列之六是推出了拆迁居民购房需求征集和服务活动，专为拆迁居民展示中小户型、中低价位的新房房源和二手房源1260套；系列之七是组织外埠百姓赴沈观展看房活动，本届夏交会期间，接待外埠百姓观展看房1500余人次，外地居民购房2339套。

此外，市房产局今年上半年还组织对房地产开发企业调研，召开开发企业座谈会6次，实地走访开发企业60家。对原房产交易登记服务大厅进行了改造，办事窗口比原来增加40%，增设两个环岛式咨询台，全面实现了“一站式”、“一条龙”服务；推行了“周六正常办公”、“午间加时服务”、“老弱病残孕、行动不便人士和大宗业务上门服务”；开通商品房买卖合同网上备案、预购商品房抵押权预告网上登记系统，实行“大平行”敞口接件，大大缩短了办事时限，营造了高效便捷的交易环境。

事实胜于“汹”辩，唱衰派黯然退场

4月23日，中国社会科学院在京发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》，对中国房地产市场做了“中国房价上半年总体下行，一是因为房地产自身发展规律。从2008年下半年开始的全国房地产市场销量大幅减少，房价涨幅趋缓，进入下行通道，不仅是国内外经济形势影响与调控政策作用的结果，更是房地产自身发展规律使然。二是因为房价下降预期强烈。首先，资金链问题促使开发商降价促销。房地产商资金短缺成为困扰2008年房地产行业的最大问题，2009年来自资金的压力是房价下调的重要因素。在楼市销量锐减的情况下，资金缺口加大，迫使房地产商低价促销。其次，在政府调控、房价下降、大量保障性住房建设等众多因素的影响下，购房者观望情绪与日俱增”的预测，中国的消费者历来迷信于权威，以中国社会科学院这样的名头，发布这样的看法，不可能不对一直莫衷一是的中国楼市产生影响，很快，某些打着“为民请命”旗号、大唱楼市衰歌的“唱衰派”纷纷借题发挥，连篇累牍发表文章，大谈楼市必崩盘、开发商必破产甚至必跳楼的“结局”，就连三月中国楼市明显好转，出现“小阳春”局面，也不能改变他们的说法。某些不负责任的媒体也莫名其妙然爆出“诸多楼盘退房数目大于出售数目”的“新闻”，直指楼市“小阳春”是由于房地产按揭中虚假成分的作祟，很多购房者也因此认定此轮楼市回暖是开发商的幕后伎俩，相信退房潮不久即将在全国大面积地发生。

房地产交易过程中，退房现象一直以来都有存在。造成购房者退房的原因有很多种，例如买房人资金不足、贷不到款、手续不全、合同履行有误等。

对于这种再平常不过的销售现象，唱衰派无限放大其负面影响，以打击楼市，而一些消费者由于缺乏客观的认识，于不知不觉中被前述舆论所蒙蔽，将“退房潮”看成是开发商制造楼市小阳春的恶劣后果，从而加重观望心理，动摇了脆弱的市场信心，使得楼市理性回归的步伐滞后……