郑泽利:只有老百姓自己才能抑制高房价

昆山地产网 http://www.kunshan0512.com 把购房者的需求放在第一位 2009-7-3

中国经济在高速发展期间房地产业可谓起起伏伏、变幻莫测，在我印象中从上世纪末到本世纪初房地产一直较为平稳的发展，但自05年后就开始热闹起来。一线城市的北上深广的平均房价由每平方5-6千一路快跑至1-1.2万。一两年就翻倍就有点太超过了，是谁谁也受不了。但究其原因推高房价的是谁呢？是政府？不是；是地产商？不是；是市场？不是，其实是老百姓自己！所以，能终极抑制高房价的是谁呢？还是老百姓自己。

一、推高地价是政府的必然，推高房价是政府的无奈

因为中国政府和党是人民的“三个代表”，所以掌握着世界上最多的外汇储备、最庞大的行政机构、最殷实的国有资产、最丰厚的各种资源尤其是国土资源、最花样百出的各种税费，这样我们的政府就成为了世界上最富有的政府。在财富分配中政府占得多，老百姓就占得少，结果老百姓理所当然就相对贫穷了。为什么国如此之富，民如此之穷的情况下还要推高地价和房价呢？分析原因有以下几点：

1.土地资源不可再生：作为地主的政府当然要卖个好价钱，同时对自己的政绩和JDP也是个助推器。记得05年前，地价房价都特稳定发展，当时主要是政府干预较少，土地供应模式多样化，土地和房产供大于求，地价房价想升也难，根本无暴利可言。后来政府发现土地流失严重，政府也没得到较高的土地收益，就收紧了供地，并改变了供地方式，必须通过招拍挂取得。经过两年的时间一举扭转了房地产平稳，导致房地产地价房价飙升，这是政府也没想到的，一举两得，政府既增加了收入，也造成了经济的繁荣。但对高昂的房价老百姓只能无奈叹息，为了平抑民愤和维持稳定，政府又匆忙出台了限制打压和增加保障性住房等政策。确实太高的房价政府也不愿看到，造成这样的结果政府也实属无奈。

2.房和地是维持稳定的关键：中国是个人口大国，要维持稳定其实很难。历届统治者都是用维系了几千年的户籍制度将人民二元化，政府用一亩三分地将农民锁在土地上，刀耕火种，生生不息。对于城市老百姓就用高房价政策，利用银行按揭、公积金等政策让他们购房，成为房奴，一辈子为银行和房产打工，哪有时间和心思理其他事。居者有其屋了，不就稳定了吗。

3.高地价增加财政收入，高房价增加税费收入：卖地收入在很多地方成为财政收入的主要来源，这已是各级政府的共识，所以维持较高的地价水平就成为了关键。高房价必然带来各种税费的增加，维系高房价也就成了政府的无奈之举。

二、接受高地价是地产商的无奈，推高房价是地产商的必然

土地的绝对控制权在政府，地产商没有任何发言权。土地的供应量由政府把控，地价也就随着供应量而起伏变化。地产商对于任何地价都只能无奈接受，为了持续发展和土地储备，地产商有时也会在拍卖中推波助澜，无意中推高了地价。地价的提高证明土地供应量的减少，这样也就带来房屋总体建设面积的减少。地价提高了，成本增加了，建设规模减少了，傻子都知道要涨价，别说精英会聚的地产界。追求高收益是商人的本色和责任，如果产品供不应求，必然导致涨价。

三、市场无法推高价格，推高价格的只能是买家

市场对任何商人来说都只是提供了一个交易平台，价格的确定只能与供需挂钩，供不应求价格就高，供大于求价格就低。房地产市场也一样，如果有需求且旺盛，价格肯定会提高。如果买家不去捧场，你看价格降不降。所以在这场博弈中，就看谁先顶不住。

导致房地产疯狂的大戏是如何上演的呢？其实是政府搭台兼主演，地产商为配角，承建和配套商跑龙套，媒体和中介敲边鼓兼推广，老百姓买单入场看大戏。所以这场大戏要上演，离开了谁也唱不下去。但不知什么原因，这场大戏不但未真正冷场，反而越唱越来劲。不知是政府装傻偷着乐，还是老百姓真傻被忽悠。

房地产价格是否合理关键看购买力能否支撑，以目前中国国民收入来看，根本无法支撑如此高的房价。一是jdp增速高于居民收入增长，jdp的增长意味着商品和服务价格的提高，当收入增速低于gdp增速则意味着购买力的相对降低；二是通胀抵消了居民收入增长导致购买力低；三是居民对未来预期的不确定性导致储蓄增加和持币待购从而影响了购买力。

目前中国的高房价能够维持，其实是老百姓在死撑死扛，一旦老百姓撂挑子，高房价肯定会轰然倒塌。老百姓何时撂挑子我不得而知，但房价合不合理我可以分析一二，供参考：

1.住房、医疗、教育已成为压在老百姓身上的新三座大山：其中最大一座是住房。要在中国主要城市买个住房或者改善一下居住环境真的太难，以北京为例，买套100平方住房需100至200万元，如果靠家庭年均8万收入，不吃不喝也要12至25年，远高出国际通行标准。我遇到的买房客户，一些是倾尽毕生积蓄的老人，一些是倾全家之力的大家庭，一些是为子女交首付的父母，一些是白天上班晚上练摊的白领，不否认也有一些富人但绝对是少数。看着他们精打细算、咬紧牙关无奈决定的表情，就知道这座大山已压得他们喘不过气来。就目前的高房价，作为房地产业相对高薪一族的我们也大多只能望楼兴叹，不是我们买不起，主要是根本不值得投资。

2.房地产投资价值越来越低，回收期越来越长：投资价值体现的一个关键指标是投资回收期，以目前北京一套价值200万的住宅为例，如按租金计算，年租金4-5万，要收回投资需40-50年，这个投资划算吗？如按稳定的理财产品年10％收益，不用10年就能翻倍。如投入到其它风险产品，回收期更短。

3.租房越来越超值：解决住房有很多种形式，不要都去买商品房，可以考虑的方式有政府保障性住房或廉租房、自己购买或租住商品房，以目前房价水平，租住商品房是一个最佳选择。以北京为例，如在二三环附近租住一套100平方商品房，年租金只要4-5万，而购买一套则要200万，如果用200万投资理财产品，年投资收益最少20万，这样只要投资收益的20-25％就能支付租金了。如果投资收益全部用于租房，20万年租金可以租到近郊的一套400-500平方的别墅，立马进入富豪阶层。你看租房超值不超值！

以上分析，大家可以想想，看看有没有道理。觉得房价太高，你就不要去捧场，不要被政府、中介和媒体忽悠，觉得贵就不买，要用脚投票，用脑投票，不要用钱投票。你看是谁先顶不住、谁先死！我看最先顶不住的是政府，最先死的是地产商。房价其实控制在老百姓自己手里，所以能抑制高房价的还是老百姓自己……