2013年：过山车后 “求稳”是楼市主基调

单年现六套亿元豪宅

2012，有意向改善居住条件的人增多了。卖掉手上的一两套房子，加上手上的现钱，再加上贷款……这时他们发现，原来传说中的别墅、大平层离自己并不遥远。根据高端市场数据显示，2012年，全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅成交面积为44.8万平方米，相比去年上涨21.3%。经过长期观望后，今年以来，高端需求的入市势头颇为迅猛，加之部分高端楼盘的积极入市，促成了成交的上扬。

徐汇和浦东是高端楼盘成交最为集中的区域。徐汇区的高端市场成交，主要集中在徐汇滨江的海珀府邸、尚海湾豪庭，以及徐家汇板块的徐汇中凯城市之光。前者依靠徐汇滨江的规划利好而热销，后者则是徐家汇板块近年来罕有的一手楼盘。而在浦东陆家嘴地区，随着滨江凯旋门和中粮海景壹号在今年的先后入市，该区域成为了全市单价10万元/平方米以上顶级豪宅成交最为集中的区域。2012年，全市共计成交亿元豪宅6套，中粮海景壹号占据了其中三套，另外三套分别来自于翠湖天地嘉苑、华洲君庭以及万源城，其中华洲君庭7月售出的一套别墅总价高达1.35亿元，为去年沪上一手市场的总价楼王。单价方面，滨江凯旋门在年末售出的一套房源，单价高达19.7万元/平方米，成为今年沪上一手市场的单价楼王。

反观别墅市场，却呈现出“低单价、低总价、低面积”的“三低化”发展。由于限购的影响依然显著，因此高端别墅成交低迷，相反的，一些经济型别墅则因为满足了改善性需求的入市，获得了不错的销售成绩，从而导致全市别墅市场向全市别墅均价不但相比去年大跌13.8%，套均总价更是由去年的713万元大跌至今年的599万元。

从成交排名来看，今年成交面积前十的别墅项目均为经济型别墅项目，无一均价超过3万元/平方米。值得一提的是，经济型别墅云集的原南汇区域在前十中占据了半壁江山，该区域也是今年别墅成交最为集中的区域。

租金涨幅首次年末“翘尾”

2012年租赁市场表示出强劲持续上涨势头，全年保持较稳的状态，12月租金涨幅达到旺季水平，是历年来首次出现的年末“翘尾”。

值得一提的是，租赁市场中中端市场涨幅翻番。上海房屋租赁指数办公室所监测的11个区全部上涨，其中，市中心内静安、徐汇涨幅居前，分别为0.82%、0.69%；其余如浦东、虹口、闸北分别上涨0.49%、0.46%、0.45%。中端房2012年保持一贯的强劲势头，其需求已超过以往的低端市场，主要原因在于租客结构中，不少从原来单身租房变为合租或家庭租房。如选择与父母、子女同一或临近小区租房，方便互相照顾，甚至将自己未到期的房屋转租。如浦东上南、静安曹家渡、徐汇徐家汇、普陀中潭路分别上涨1.01%、0.82%、0.80%、0.71%。尽管整个中端市场挂牌房源最多，但在供需不平衡的板块，尤其是之前租金超涨、如今相继出现滞涨甚至下跌的情况，如浦东塘桥、碧云分别微涨0.07%、0.05%；而新黄浦打浦桥、宝山淞南分别下跌0.23%、0.15%。

据悉，在供需、通胀、租金回报率较低等多重因素下，未来租金仍有较大的上涨压力。

2012年楼市“三步曲”

明年年初将有后续楼市新政出台进行干预的信号愈发强烈，这将直接影响明年楼市整体走向。汉宇地产市场研究部预计，这一系列的调控政策，并未是出于打压整个房地产行业所考虑，“求稳”仍然是主基调，因此2013年新房市场中，交易量及成交价或将呈现出稳中有升的趋势。

从供需情况来看，截止到12月30日，全市商品住宅新增供应面积为891.18万平方米，与全年成交相比，基本呈现出供求均衡状态，供求比为1：1.02。从整体走势来看，全年交易表现大致呈现出三个增长阶段：

第一阶段（1月至3月）

由于1月份恰逢春节长假，因而受假期影响，交易量出现显著下滑，而随着季节因素影响效果有所转淡，再加上一部分被积压多时的潜在需求，有所释放，促成当时交易量有所增长。

第二阶段（4月至6月）

随着越来越多的开发商加入降价潮中，“以价换量”成为大趋势，这成为购房者愿意入市的一大助推剂。除了刚需客户充当市场重要成交对象，以“中海紫御豪庭”为代表的中高端项目，也通过平价入市等销售手段，取得不错销售成绩，故在一定程度上刺激交易量上升，尤其是在6月份，意外地出现一波“小阳春”景象，月交易量达98.57万，成功刷新当时年内成交历史新高纪录。

第三阶段（9月至12月）

开发商格外期待“金九银十”的到来，显现集中推盘的景象。在与此同时，政策层面趋于平稳，使得开发商对于未来楼市走向的看法有所扭转，与上半年相比，开发商推盘降价幅度有所收窄。即使如此，对于持“买涨不买跌”的购房者而言，当下状态下，更易换取需求入市。此外，认为房价缺乏下行空间，担忧明年房价上涨的客户数量正不断增长，加快入市步伐成为首选。在上述背景下之下，支撑全市交易量再现第三波上升趋势，并在12月份再度刷新年内成交量新高。