[转帖]2008年是楼市的冬天，这个冬天会很长，很冷，很难过[昆山地产网论坛]

写在前面的话:
一段时间以来，戈壁听琴QQ群的朋友们就在讨论这样的一个内容：如何判断楼市目前所处的市场位置，可以出手抄底了吗？今天的这个帖，就是对前期讨论内容的一个总括。有兴趣的朋友，可以进＊＊＊表观点，群号为：37828248

自9月15日央行宣布降息，中央高层连续出手，推出了一系列的剌激经济的政策，这其中有些是针对楼市的。

应该说，不论是地方政府还是中央政府，有关房地产的优惠政策不论是出台的频度还是力度都是很大的。前段时间针对房地产的调控政策，目前主要的还有两条，一是转让二手房交纳营业税的年限，二是购买第二套住房贷款利率不低于同档利率1.1倍的规定，这第二条的规定实际上已经被“改善型自住房”这一条绕的差不多了，除此之外，房地产的调控政策已经完全松绑了。这个时候，一些声音如期出现了：

学者说，房价已经降了，政府的税费也降了，目前已经可以考虑购房了，特别是买房自住的朋友，要抓住机会，及时进场挑自己中意的房子。言下之意，过了这个村就没这个店了。

开发说，我们的房价目前是成本价，以后只会升不会降了。有的地方，房协甚至将七十二家开发商组织成一个不降价联盟，一年内不降价，否则就向买房人退还差价。言下之意，老子就这一堆，爱买不买，不买拉倒。上海更传出个别楼盘人为制造紧张气氛，请人排队买房的闹局。

媒体呢，那是一个配合呀，什么抄底呀，反弹呀，扫盘呀，特价房热销呀，逆市上涨呀，不一而足，那叫一个忽悠呀。依然是吃人家的嘴软，拿人家的手短，整个一幅不要面孔的样子。

在这种情况下，老百姓应该听谁的？是继续观望下去，还是出手买房？会不会再出现06年因为房价暴涨而踏空的情况？对此，依然有个各人判断的问题。但在作结论的时候，以下几方面的因素必须加以考虑：

一、目前的房价高不高，真的降价了？

目前的房价高不高，这个问题恐怕有两种意见，绝大部分买房者恐怕都感觉房价太高，无法承受。开发商恐怕就不会这么讲了，他们会说，目前的房价是合适的，因为我的成本在这块呢。我们且听听作为业内带头大哥的万科掌门人王石怎么说，他的话应该有说服力。在去年12月25日央行经济半小时的访谈中王石这么说：“房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万人民币到20万人民币这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了，所以在现在疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的，而且感觉到和东南亚的泡沫经济、和日本泡沫经济某个阶段是蛮相似的。”

那么过高的房价降了没有？先看国家的统计数字。国家发展改革委、国家统计局调查显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点；环比下降0.3%。其中：新建住房销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月低2.1个百分点；环比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.3%。二手住房销售价格同比上涨0.8%，涨幅比9月低1.8个百分点；环比下降0.4%。新建非住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比9月低0.8个百分点；环比下降0.2%。

那么，为什么有人喊房价降了呢？这是一部分别有有心的人用个别地区，个别楼盘的降价作为普遍现象在忽悠老百姓，忽悠决策当局。还是看看国家统计局的权威数字：分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口13.6　%、银川9.8%、温州8.4%、金华8.1%和丹东7.5%；同比价格下降的城市有11个，主要包括：深圳-15.0%、广州-7.4%、重庆-3.5%、昆明-2.9%和惠州-2.8%。分地区看，二手住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：三亚12.9%、宜昌11.0%、兰州10.5%、太原10.3%和银川9.7%；同比价格下降的城市有15个，主要包括：深圳-17.4%、郑州-4.4%、温州-4.2%、厦门-3.7%和重庆-3.1%。

所谓降价的地区，主要是前期疯狂炒作的个别地区。而且主要是一手市场。即使是个别地区的降价，也只是象征性的，与06、07年的价格翻番相比，那是九牛一毛。总体上看，房价依然高高在上，远远超出了老百姓的购买能力。要问房价是涨是跌，你得看同地段同类型的楼盘，千万不要相信地方部门的统计数字，那些数字不过是欺骗老百姓的万花筒。朋友们，你们算算，一个普通工薪一年的收入，不吃不喝，他一年能买几个平米？房子，已经成了吃人喝血不眨眼的老虎了！

那么这房价还会跌吗？会不会停一停又涨上去？这个话还是参考一下王石的话：“所谓这种调整马上会反弹，因为确实这两年国家政策有这样的情况，调整一次价格上升一次，我觉得这次是不同的，要清醒认识。”王石说这话的时候，还没有经济危机。但这位老人家厉害，他不管三七二十一，先降价了，有些地区甚至降价15%，开始回笼资金，真是牛。

那么房价会调整多长时间？94年海南、北海等地的调整，一直持续到2002年前后才启动。如果说这个没有参考意义，不妨看看日本。日本85年签订广场协议，日本股票在1990年1月份开始见顶崩溃,而日本房地产在1992年11月见顶崩溃.日本股票跌去了80%,日本房地产土地价格跌去了90%.出现所谓“失去的10年”，经济一直停滞到2005年前后，有兴趣的朋友可以查一查这方面的资料。

那么，我们这一次的房价如果要跌，大约会是什么时候，跌到什么情况？这里先说我的一点判断性的结论，原因放下在再说。我觉得我们的楼市真正崩溃，很可能在09年底到10年上半年这个时点，调整的幅度与现在的价格比较，应该在30---50%之间，最少也要20%。具体的分析，主要看我们面临的这场危机会如何演进。

二、当前我们面临的这场全球性的经济危机如何演进？

这一次的全球经济危机，不同于97年的亚洲金融危机。97年的危机是以索罗斯为首的国际投机资本一手导演的一场小规模的贷币战争，其结果是东南亚小国从此放缓了经济发展脚步。这一次的危机的策源地却是美国这个世界经济的心脏，是自1929年经济大萧条之后的涉及全球每一个经济体的世界性的经济危机。这场危机会如何演进，最终会产生什么样的影响，现在还不得而知，但我们可以从既往发生的危机和目前的一些迹象，约略推衍一下这场危机的明天。

1、1929-1933年经济危机犹如一场恶梦，虽然过去了80年，但至今挥之不去呀。

1914-1918年第一次世界大战结束后，欧洲战场的英、德、法、俄等国家元气大伤，唯独美国在战争中增强了经济实力和军事实力，由战前的债务国变成资本主义世界的主要债权国和国际金融中心，同时，美国也从战前的工业大国之一跃为资本主义世界名列首位的经济大国。到1929年，美国的工业生产总值已比1920年提高了53%，汽车产量由1919年的150多万辆，到1929年猛增到将近540万辆，钢和生铁的产量分别达到5700万吨和4300万吨，创造了历史最高水平，家用电气产品总值由1921年的1060万美元，增至1929年的4.16亿美元，汽油产量从1919年的8600万桶激增至4.39亿桶。美国在资本主义世界工业生产总值中的比重由1913年的38%提高到1929年的48.5%。

生产的高涨刺激了其信用的膨胀。从1923-1929年，美国有价证券的发行额达490亿美元，仅在1928和1929年间，就发行有价证券180亿美元。证券交易所疯狂的、规模空前的投资使证券价格不断上涨。纽约证券交易所的证券平均价格1923年初不过98美元，1929年初涨到306美元，1929年9月达到了最高峰，涨到365美元。在此期间，美国的舆论大肆宣扬『永久繁荣』和『美国例外论』，似乎美国已超越资本主义经济周期的运行规律之外，再也不会发生以生产过剩为特征的经济危机了。就连美国总统胡佛在其1929年4月的就职演说中，也高唱要消灭贫困。

但好景不长，被吹得过大的气球，终于在1929年10月爆炸，资本主义世界一场规模空前的大危机终於爆发了。1929年10月24日,黑色星期四,纽约股市暴跌，指数如同瀑布般飞流直下，据说当天就有11名华尔街知名投资人自杀身亡。此后，“黑色星期一”和“黑色星期二”接踵而来。这场史无前例的股市大暴跌从1929年延续到1932年，并成为美国整个30年代大萧条的导火索。从1929年最高的381点到1932年7月的最低点41点，道琼斯股票指数下跌了89％，到1933年7月，美国股票市场上的股票价值只相当于1929年9月的1／6。数百万投资者的财富被“戮杀”，美国经济陷入长期萧条，整个资本主义世界的工业生产水平大约后退到1908-1909年。其中美国退到1905-1906年，德国退到1896年，英国退到1897年。到1933年，美国银行共倒闭11730家，企业倒闭252000家。1933年3月6日美国总统罗斯福在其就职三天后，不得不宣布银行『休假』，随即关闭纽约金融中心，并放弃了金本位制。

2、1997年亚洲金融危机。

应该说,对1997年发生的金融危机，绝大多数正在工作中的朋友是记忆犹新的。1997年３月２日索罗斯攻击泰国外汇市场，7月2日，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，引发了一场遍及东南亚的金融风暴。当天，泰铢兑换美元的汇率下降了１７％，外汇及其他金融市场一片混乱。随后引起泰国挤兑风潮，挤垮银行５６家，泰铢贬值６０％，股票市场狂泻７０％。由泰国引起的金融动荡一直蔓延到亚洲的北部乃至俄罗斯，马来西亚、印度尼西亚、台湾、日本、香港、韩国均受重创，这些国家和地区人民的资产大为缩水，亚洲人民多年来创造的财富纷纷贬值，欧美国家利用亚洲货币贬值、股市狂泻的时机，纷纷兼并亚洲企业，购买不动产，以其１％的代价轻易获取了百分之几百的财产。

东南亚金融危机使国家政权不再稳定。亚洲金融危机爆发后，由于社会动荡，经济萧条，导致人们对政府信任度下降。在野党、反对党纷纷指责执政党，于是，泰国的政府被推翻了，印度尼西亚的苏哈托政府被推翻了，日本桥本龙太郎下台了，俄罗斯一年之内换了六届总理。

亚洲金融危机发生后，中国政府先是坚持人民币不贬值，成功维护了香港政府的联系汇率制，击退了索罗斯把香港当作“提款机”的阴谋。紧接着，开始实施扩张性的经济政策，将中国的经济带出了金融危机造成的低谷。在此期间，银行先后于97年10月23日到2002年2月21日，先后降息6次，加上此前的两次（96年5月1日和96年8月23日），这一阶段共经历8次降息。一年期存贷款利率水平由10.98%和12.24%，下降到了1.98%和5.31%。

在1996——1999年的4年中，中国经济增长率分别为9.6%、8.8%、7.8%、7.1%，增速呈现逐年滑落；相应地，随着经济增长放慢，出口增速趋缓，物价迅速回落，四年间居民消费价格上涨幅度分别为8.3%、2.8%、-0.8%、-1.4%。2000——2002年三年间经济增长分别为8.0%、7.5%、8.3%，同时，居民消费价格基本保持零增长和负增长（各年涨幅分别为0.4%、0.7%、-0.8%）。持续的减息、征收利息税和实施西部开发战略的效果到03年开始发酵，特别是随着美国经济和东南亚经济的复苏，大幅增长的外贸出口及大规模的外资流入再次推动中国经济步入了快车道。2003——2004年经济分别高速增长了9.5%、9.5%，同期各年居民消费价格上涨幅度分别为1.2%、3.9%。由此可见，在经济持续加速增长的同时，物价上涨也逐渐抬头，甚至2004年还出现了一年期存款实际利率为负数的情形。在这一市场环境下，2004年10月底，人民币存、贷款利率终于决定开始进入“慢加息”的通道。直到这个时候，我们才算真正走了亚洲金融危机的阴影。

3、这一轮由美国次贷危机引发的全球性经济危机，不论持续的时间是长是短，但一定会走完一般经济危机所必经的整个过程。

这一波的经济危机由美国的次按危机引发，由2007年2月的次按危机，引发了金融危机，接着是金融海啸，目前正处于金融风暴阶段。2007年2月初，汇丰银行为所投资次级债坏帐拨备106亿美元，超出市场预期20%，引起汇丰控股股价下跌2.7%，次按危机浮出水面。接下来（3月份），摩根大通以2。36亿美元收购美国第五大证券公司贝尔斯登公司。9月份，美国财政部宣布将美国两大房贷机构房利美房地美暂时纳入政府监护管理。9月15日，雷曼兄弟申请破产保护，迅即引发全球股灾，当天道指暴跌500多点，创下2001年９月以来的最大单日跌幅，英法股市大幅下挫，次日开盘的香港股市暴跌超过千点，内地上证综指也跌穿了2000点。10月3日，美国国会众议院通过经过修改的7000美元规模金融救援方案。10月10日，美国、英国、欧洲、加拿大，以及两个没有在欧元区之内的瑞士和瑞典，再加上中国，世界七大银行联手降息救市，这是自911后的又一次大规模联手行动。但全球股市依然大幅动荡，至少有7个国家暂停交易，其中包括俄罗斯、比利时、冰岛、巴西、巴基斯坦、印尼、泰国等。冰岛更陷于破产。

继金融风暴之后，目前危机已经开始向实体经济蔓延，美国的一些大公司已经宣布裁员，作为美国经济支柱的底特律三大汽车公司通用、克莱斯勒和福特公司陷入财务危机，并寻求国会救援。但目前此一救援法案已经推迟表决，通用公司董事会已经考虑申请破产保护。一旦通用破产，不但将给美国，而且将给世界金融市场带来巨大冲击。实体经济的危机已经不可避免，接下来很可能就是大规模的企业倒闭和失业，正如世行行长佐立克所说，世界经济已经陷入危机。11月15日电二十国集团领导人金融市场和世界经济峰会在华盛顿闭幕。会议就国际社会加强协作、共同应对金融危机和支持经济增长达成一致，并呼吁改革世界金融体系，防止类似危机再次发生。

在这场危机中，我们已经切切实实感觉到了严寒的厉害。进入9月份，包括美国安赛乐米塔尔、韩国浦项、俄罗斯谢韦尔等在内的多家国际大型钢铁企业均不同程度减产。日本钢铁行业也是近三年来首次采取减产行动。国际原油价格已经从7月初的147美元/桶，跌进50美元/桶，跌幅超过60%。其他大宗产品也出现大幅度下跌。国内呢？好不到哪里去呀。首先是楼市交易陷入停滞，象突然结了冰，不论你出台什么样的政策，老百姓似乎就是不领情，捂着口袋不动。开发商如何渡过这个年关，不得而知。大批中小企业倒闭，民工返乡潮提前暴发。钢铁、煤炭、水泥等产品大量积压，开工率下降，价格大幅滑落。居民的消费意愿降到冰点，零售业下滑，打折降价愈演愈烈。大批企业暴出裁员计划，特别是外资企业。外贸出口受阻，订单减少。这一切的结果就是，居民的收入下降，消费信心下降，整个社会的经济活动趋缓。

那么这样的局面会持续多长时间呢？国际货币基金组织(IMF)首席经济学家奥利维尔•布兰查德22日在接受瑞士媒体采访时说，金融危机尚未触顶，并正在演变成为一场更广泛的经济危机，预计危机还将持续一年时间。他表示：“这只是(危机的)开始，未来经济数据有可能进一步恶化，并导致预期更加悲观，需求加速下滑。” 他认为，此次危机还将持续一年时间，恢复正常的经济增长要等到2011年。布兰查德还呼吁各国政府加大财政刺激力度，并主张各国央行尽可能降息，甚至实施零利率政策。

而我国的经济学家茅于轼在被问及金融风暴引发的经济困局将持续多久时表示，估计要两年左右时间。

经济学家樊纲表示，国际金融危机应已走过60%，世界经济很可能还有3-5年的调整期。郎咸平在暨南大学给逾千企业家上课时表示，金融海啸要到明年底才会走至谷底，金融海啸消灭一批中产阶级。中国的产能过剩严重，消费由上世纪90年代的60%跌到现在的不到35%，所生产的产品一半都是百姓消费不了的，这么多年来就靠出口创汇把之消化。金融海啸要明年底才能走到谷底。而且见底后，还要有很长一段路要走。“如果仅是一年，那只能说是运气不好，真正的危机是要很长一段时间的。”

三、国家四万亿的投资盘子对楼市会产生什么样的影响，特别是9000亿保障性住房的投资盘子对楼市会是什么样的影响？

面对复杂的经济形势，中央政府于11月5日推出了两年投资4万亿的经济刺激计划，引起世界惊呼。其出手之快，力度之大，可谓空前。如何看待这个庞大的投资计划？

首先一个，这些子钱从哪里来？四万亿的投资是一个庞大的数字，从哪里弄这么钱呀。08年，GDP总额应该在27万亿，当年的财政收入在6万亿。这4万亿元投资只能是中央和地方政府以及金融系统贷款和其他来源资金(包括可用的国外资金)的总和。明年，一边是每年几千亿元的巨额投资，一边又是上千亿元的减税，财政资金的压力不言而喻。所以，明年财政赤字和建设国债的发行规模将再次增加。
　　
现在让人担心的是，如此巨大的国家投资会不会造成对民间资金的挤出效应？对此，罗云毅指出，在经济社会投资都运行正常情况下，如果国家大规模增加投入就可能从资金来源角度对民间投资产生负面影响。经济学家张五常就担心，政府的大手加速项目，会扼杀半生不死的民营工厂的生存机会！

其次，这4万亿花往哪里去？房地产受惠几何？中央的十项措施主要包括：加快建设保障性安居工程，加快农村基础设施建设，加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设，加快医疗卫生、文化教育事业发展，加强生态环境建设，加快自主创新和结构调整，加快地震灾区灾后重建各项工作，提高城乡居民收入，在全国全面实施增值税转型改革，加大金融对经济增长的支持力度等。与房地产有关的是第一条——“加大对廉租住房建设支持力度”，对开发商而言，却是个不折不扣的坏消息。十大措施中，把“加大廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”放在了十项措施的第一条，显示民生的重要性。老百姓将从十项措施中直接受益。根据住房和建设部的规划，今后3年，要投资9000亿建设保障性住房，包括新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，平均每年3000亿元。应该就是对中央这第一条的落实。所以此条一出，难怪房地产业界大骂该项政策，据说三字经都骂出口了。这里面的代表好象还是那个大嘴任志强。

透过国家的十项措施，我们可以解读出下面几个消息：一是这四万亿投资的方面是多管齐下的，不再以房地产作为经济的发动机了，这表明，国家决心培育新的经济支柱，不敢再吊死在房地产这一棵树上了。二是交通等的基础设施建设将掀起高潮，交通部已经规划了一个万亿元的投资盘子。三是农村成为投资重点。建设水利设施，建设新农村，加快农村城镇化建设，将极大改变目前的房地产的开发格局。第八条措施是“提高城乡居民收入”，明确提出要“提高明年粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入”，“提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准”。十大措施提出增加农民收入，确实是找准了方向，对扩大内需很有帮助。四是环保投资。最近央行正在放《水问》，触目惊心呀。我们搞经济建设，搞乡镇企业，取得了很大的成果，但负面的结果就是我们的环境受到严重破坏。据专家说，以太湖流域为例，据测算，把这些年沿湖企业创造的所以产出都用来进行环境治理，也不可能还太湖昔日渔米之乡，可见环境投资是任务是多么重。

那么这四万亿下去，会产生什么效果呢？作为重要经济部门的房地产业什么时候能走出低谷呢？

从1996年5月首次降息，到1998年亚洲金融危机后通过投资拉动内需，我国的经济增长率到1999年探底（7.1%）,大约用了2年时间。但我们这一次所面临的形势不同于当年了，一个不同是这次是全球性的危机，美国经济陷入衰退，美国的需求将直接影响我们的出口，而美国经济没有一年以上时间不大可能复苏；第二个不同是我们目前的产能过剩远远超过98年，我们现在是世界工厂，大量的产能是外向的，在世界范围内经济萧条的情况下，这些过剩的产能如何转型是个大问题。第三个不同是1998年，启动内需时还有大量的基础设施可以投资，消费方面，房屋和汽车消费还没有启动，当时银行启动了住房消费和汽车消费贷款，极大地推动了内需。而现在面临的问题是，住房面临价格的泡沫，老百姓有支付能力的住房需求受到了很大的压力，汽车消费面临着高油价和环境污染、环境承受能力的制约，因而在居民的住房消费、汽车消费上已经不能和1998年相比。在国内经济进入下行周期与世界经济危机叠加的情况下，现在的困难远大于当年，因此未来的两三年我们都将面临非常大的困难。乐观的判断，也得到2010—2011年见底。

至于大家所关心的楼市，不可能独立于经济大环境。在全世界资产价格都在重估的情况下，中国的房地产已经成为最贵的资产，不可能一枝独秀，调整是难免的。幅度方面，上面已经说了，30—50%，保守说20%。至于什么时候可以入市，还是用王石的话回答更有说明力。王石：“我的建议是这样，就我个人来讲，很多人都问我说现在该不该买房子？我说你三四年之后再买吧。”

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